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CUB tem nova norma de cálculo
NBR 12721 atualizou plantas e memoriais descritivos
Lilian Primi
O Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (Ibape) de São Paulo promove curso nos dias 3 e 7 de março para divulgar os novos critérios de cálculo do Custo Unitário Básico (CUB) da construção. “A NBR 12721, em vigor desde fevereiro de 2007, atualizou a norma de incorporação”, explica o engenheiro Paulo Grandiski, um dos professores e membro ativo na revisão da norma.
A NBR criou séries de CUBs, que agora se referem a unidades térreas (R1); com 8 pavimentos (R8) e com 16 pavimentos (R16). Cada uma tem três subcategorias, referentes ao padrão construtivo: baixo, normal e alto. “Estaremos mais próximos do Sinap, o índice da Caixa Econômica Federal.”
A norma é um filhote da lei que regulamenta condomínios e incorporações e serve para referenciar o mercado. “Havia defasagem. As plantas e memoriais descritivos são de 1965, tempo em que a cobertura só servia para abrigar a casa do zelador em prédios geminados”, lembra o professor.
Grandiski chama a atenção para o significado de termos como área privativa, comum e útil. “O novo texto define exatamente o que significam.” Área privativa, por exemplo, inclui a área ocupada pela espessura das paredes. “Um engenheiro chegou a acionar uma construtora, alegando que tinham sido sonegados mais de mil metros quadrados. Na verdade ele não incluiu a espessura das paredes. Em um condomínio essa diferença pode ter impacto importante no preço.” Sem a espessura das paredes e a área ocupada por pilares, o que se obtém é a área útil.
Cada Estado escolheu um dos CUBs como valor de referência. Em São Paulo é o R8-N (unidades com oito pavimentos e padrão construtivo normal).
PREÇO POSSÍVEL
Segundo Grandiski, os CUBs foram criados para evitar atos desonestos na comercialização de imóveis. O índice, que só pode ser calculado pelos sindicatos da construção, dá o valor mínimo para executar um projeto. “Antes dele, o pessoal lançava um prédio a preço abaixo de custo e no final, havia um ‘ajuste’ para poder terminar a obra”. A norma indica forma de cálculo.
Segundo o professor, o erro mais comum é multiplicar o CUB pelo metro quadrado de área aprovada pela Prefeitura. O correto é usar a “área equivalente”, criada pela nova norma, que pondera custos diferentes entre um cômodo e outro da edificação. Por exemplo, uma varanda tem custo de construção menor do que uma cozinha.
A fórmula é a seguinte: área equivalente multiplicada pelo CUB do padrão. Ao resultado deve ser acrescentado a soma de itens que estão fora do CUB (fundações, elevadores, equipamentos e instalações, fogões, aquecedores, bombas, calefação etc); playground, obras e serviços complementares (ajardinamento, regulamentação legal). Ao resultado dessa soma é preciso acrescentar ainda o custo de impostos, projeto, remuneração do construtor e do comprador. “Só então se chega ao valor abaixo do qual não se pode vender”, diz. O curso é voltado para engenheiros e profissionais que trabalham com incorporações.
Preço: de R$ 325 (sócios) a R$ 750 Informações: Tel.: (0--11) 3105-4112.
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